door sander | sep 7, 2016 | Blog
Daarover gaat het 7 september 2016 in Pakhuis de Zwijger. Ontwikkelaars (en gemeenten) staan te trappelen om de plek over te nemen van initiatiefnemers die in de tussentijd iets van de grond aan het trekken waren. De pauze is over. Er is weer geld te verdienen! Een miljoen woningen extra, dus weg met die kleinschalige initiatieven zonder plan en geld. Dat lijkt de boodschap van Geef wonen de ruimte van UsualLobbySuspect Friso de Zeeuw. Een essay bedoeld ‘als begin van een gezamenlijke visie van overheid en markt’. Dat idee is pré-crisis – overheid en markt die samen bedenken wat goed is voor de klant? – en dat is ook de boodschap! Laat marktpartijen bouwen in het groen en het komt goed met de stad. Waar Geef wonen de ruimte nog enige nuance heeft, bedient De Zeeuw bij gelegenheid zijn achterban met oneliners: geen rode contouren en geen dogma’s zoals bouwen in de stad. Hier met die weilanden. En als u denkt dat er in lege gebouwen best wat kan behoort u tot de herbestemmingtaliban.
De winterslaap was diep. Zo diep blijkbaar dat De Zeeuw gemist heeft dat gemeenten die werk hebben gemaakt van transformatie zoals Den Haag, Nieuwegein en Amsterdam al een paar jaar een derde of meer van hun woningproductie halen uit herbestemming. Die gemeenten denken aan temporiseren of faseren om de markt niet te overvoeren. Met nog ruim 30 miljoen vierkante meter kantoren, scholen, kerken, kloosters, buurthuizen, verzorgingtehuizen, boerderijen en andere gebouwen is het ook niet serieus te nemen dat die geen bijdrage kunnen leveren aan de woningproductie. Sterker nog: het argument dat de klant suburbane leefmilieus wil (ook al zo pre-crisis) gaat helemaal niet op voor de grote steden. Daar bestaat de extra woningvraag grotendeels uit eenpersoonshuishoudens aldus het Planbureau voor de leefomgeving in Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad. Het PBL die het debat over uitbreiden of transformeren nogal factfree noemde) vindt dat er genoeg verouderde bedrijventerreinen en kantoorwijken zijn voor 80% van de nieuwbouwopgave tot 2030. Meer nog als de bevolking zich minder snel ontwikkelt dan voorspeld. Ook taliban!
Dat projectontwikkelaars en sommige adviseurs heimwee hebben naar pré-crisistijden is niet verwonderlijk. Het was ook wel een erg makkelijk verdienmodel. Wat wel verbazing wekt is dat bestuurders in Nederland meegaan in het oude denkpatroon. Na acht jaar crisis zouden zij moeten weten dat stad maken anno 2016 meer is dan stenen stapelen. Tijdens de crisisjaren waren er toch echt andere initiatiefnemers die wél projecten begonnen. Die nieuwe concepten bedachten. Die bruisten meer dan waar ook. Misschien wel juist omdat zij begonnen met wat de stad, buurt of directe omgeving nodig heeft en dan pas de eigen nering zoals Frans Soeterbroek betoogt?
Er is dus wel degelijk een toekomst voor organisch ontwikkelen. Als er iets opviel aan de projecten die nu allemaal onder organisch ontwikkelen worden geschoven, is het hoe divers en flexibel ze zijn. Maar altijd vanuit poten in de modder, noem het lokale verankering. Als dat organisch is, dan zou het voortaan verplicht moeten worden! En bestuurders: laat u niet wijsmaken dat die nieuwe initiatiefnemers geen geld hadden. In de meeste projecten werd flink geïnvesteerd. Tot onze verbazing vaak ‘gewoon’ geleend van de bank[1]. De echte vraag is dan ook: hoe zorgen we dat het einde van de crisis niet het einde van organische ontwikkeling wordt?
door sander | jan 2, 2016 | Blog
Blog Sander Gelinck | 2 Januari 2016
Ik moet altijd aan Rijk de Gooijer en Foutje, bedankt denken als het om de Utrechtse stadsgracht gaat. Begin jaren negentig woonden we aan de Catharijnesingel zo’n beetje naast de stadsgracht die nu weer uitgegraven wordt. Toen al waren er plannen, maar de komende jaren wordt het planningsfoutje echt hersteld. Hulde voor een van de meeste bijzondere transformaties die ik ken. Van snelweg naar gracht. Vooral ook bijzonder omdat het aangeeft hoe snel het denken over de stad kan veranderen. Zou verplichte kost moeten worden voor toekomstige generaties stadmakers.
Er zijn meer steden die in de jaren vijftig en zestig vorige eeuw bevangen raakten door het idee dat de stad mee moest in moderne tijden. De Nederlandse bevolking zou verdubbelen (naar 25 miljoen inwoners) in een jaar of twintig en al die mensen moesten ergens winkelen, naar het theater en natuurlijk parkeren. Het centrum moest een nieuwe moderne jas krijgen. Ruim baan voor de auto en als je toch bezig bent kun je mooi een paar oude wijken saneren (slopen). Krotopruiming werd dat genoemd. Elke stad met ambitie heeft er een burgemeester met de bijnaam De Sloper aan overgehouden. Het zijn de jaren dat de wereld nog maakbaar was. Dat moest je alleen niet aan leken overlaten. Stadsplanners waren toen nog gewoon ingenieur en dat is iets heel anders dan de huidige procesmanager.
Utrecht maakte het bonter dan wie ook. Deze stad riep in de jaren vijftig zelfs een Duits verkeersbureau te hulp voor een verkeersplan waarin de singelgrachten volledig zouden worden gedempt voor de auto en een nieuw treinstation. Die plannen riepen veel weerstand op onder de bevolking maar in die tijd wisten bestuurders het nog beter. Opmerkelijk: het dempen van de grachten moest van bovenaf worden tegengehouden door minister Klompé die Utrecht uitlegde dat de twaalfde eeuwse grachten (vijf eeuwen ouder dan die van Amsterdam) toch wel bijzonder waren. Het zal geen toeval zijn dat een van de nieuwe bruggen naar haar vernoemd is. De geest was echter uit de fles. Hoe typerend is de anekdote dat Empeo, de ontwikkelaar van Hoog Catharijne eerst als adviseur door Utrecht gevraagd werd om een plan voor een parkeergarage te maken. Het is de tijd van Groot Denken. Je vraagt een parkeergarage en krijgt een winkelcentrum voor heel Nederland met kantoren, woningen én meerdere parkeergarages.
Voor het grootste winkelcentrum van Nederland werd niet alleen een stuk gracht gedempt, het oude station gesloopt en de negentiende-eeuwse stationswijk. Zelfs een deel van het binnenstadsgebied rond Clarenburg werd gesloopt, waaronder enkele middeleeuwse panden en het gebouw van verzekeringsmaatschappij De Utrecht dat als één van de belangrijkste Jugendstil-panden van Nederland werd beschouwd. De Utrecht zelf is opgegaan in REAAL Verzekeringen. Precies die van Foutje, Bedankt. Het gebouw is nog te bewonderen op haar eigen wikipagina waarop te lezen staat dat de exacte locatie ongeveer is ‘waar zich thans de afhaalbalie van de Media Markt bevindt’. Een deel van de Stadsbuitengracht werd Catharijnebaan. De planners hadden het idee dat ze een autoweg dwars door de stad gingen aanleggen. Twaalf parallele banen met fly-overs. No kidding. De weg is nooit verder gekomen dan een paar honderd meter. Nog voor de oplevering van dat stuk was er spijt en ter hoogte van de huidige Rechtbank (voor liefhebbers de oude HBS) gaat de droom over in een normale tweebaansweg.
Plannen voor herstel van de stadsgracht waren er al meteen na het dempen. Het zal nog een halve eeuw duren voordat het foutje weer hersteld is. Waarom het nu wel kan? Ik hoop dat daar nog een keer iemand op promoveert. Die moet dan maar eens precies uitzoeken hoe belangrijk het is geweest dat GroenLinks sinds 2006 (met een kleine onderbreking) in het college heeft gezeten met een stevig anti-autobeleid. En welke rol het Referendum uit 2002 over de toekomst van het stationsgebied heeft gehad. Over de ambitie aan kantoor-vierkante meters werd toen al hardop gelachen. Maar het referendum heeft wel geholpen om de miljoenen voor het dempen te ‘vinden’. Zeker is dat er sinds december 2015 weer water door de Catharijnesingel stroomt. Deels over een ondergrondse parkeergarage. Erboven komt een mooi plein en ook dat is winst. Voor de liefhebbers hier een timelaps filmpje van de werkzaamheden.
Er rest dus nog een klein stukje om uit te graven, het stukje waar ik zelf aan woonde. Dat heet inmiddels ‘deelgebied Catharijnesingel-zuid’ en loopt grofweg van Mariaplaats tot hotel Karel V. Nu maar hopen dat het geld daarvoor verzameld is voordat iemand bedenkt dat die laatste paar honderd meter ‘Catharijnebaan’ hoognodig bewaard moeten blijven als herinnering aan tijden dat we nog groots dachten.
door sander | apr 30, 2013 | Actueel, Blog, featured, Producten
BLOG | Renda-onlineforum | 26 maart 2013
Afgelopen week was ik uitgenodigd voor de boekpresentatie van ‘Een toekomst voor watertorens’, de nieuwste uit de RCE-reeks die elke herbestemmer in zijn (digitale) boekenkast heeft (toch?). De presentatie was toepasselijk georganiseerd in de Bossche watertoren ‘in transformatie’ van BOEi. Een overvolle zaal, alleen verwarmd door de aanwezigen en een beamertje, zorgde ervoor dat de sprekers niet te veel tijd namen.
Daardoor kon iedereen drie kwartier na het openingswoord aan de borrel, het gebouw bekijken, mooie foto’s maken en het nieuwste boekje oppikken. Tijdens de prima inleidingen bekroop me het gevoel dat ik ook vaak heb als ik de ‘Een toekomst voor-boekjes’ lees. Kennis over het verleden is er in overvloed, maar wie weet wat de toekomst kan brengen? Die nieuwe functie die het voortbestaan en onderhoud van het monument weer voor een aantal decennia gaat dragen?
Tijdens deze presentatie duurde het 25 minuten voordat ik wist wat het programma van de Bossche toren gaat worden. Leuk om te weten dat de oudste nog bestaande toren in Nederland de fonteinen van Koning Willem III voedde, maar anno 2013 zou ik vooral willen weten welke nieuwe gebruiker er voor het gebouw gevonden is, en hoe deze gevonden is. En waarom heeft die gebruiker gekozen voor dit gebouw, terwijl er zo veel andere zijn? De publicaties zijn eigenlijk wat aandelenbeleggers een technische analyse noemen: het bestuderen van historische koersontwikkelingen, omzetten en prijzen.
Interessant aan deze slimme neefjes van de fundamenteel analisten is dat ze in staat zijn om – echt heel knap – op basis van economische en psychologische wetmatigheden, de richting van (en zelfs barrières in) de aandelenkoersen kunnen voorspellen. Hoe doen ze dat? En zijn er ook in herbestemmen wetmatigheden? Ik denk het wel: vroeger kon elke ontwikkelaar je vertellen dat renovatie van een kantoorgebouw betekende dat het volume anderhalf tot twee keer moest toenemen. Die kunnen we archiveren.
Een andere noemde Clemens Veraa van BOEi tijdens de presentatie. Namelijk dat nieuwe functies die niet veel anders zijn dan de oorspronkelijke functie, het meest kansrijk zijn. Zoals de locloods in Rozendaal, inmiddels wederom in gebruik als locloods. Een derde zou kunnen zijn dat er voldoende verschil tussen markten moet zijn om het potentieel te benutten. Zo kon een van de eerste getransformeerde kantoorpanden zonder subsidie worden uitgevoerd omdat de kantorenmarkt dipte in een regio met enorm krappe woningmarkt. En een vierde kreeg ik ooit van Gijs Verweij, destijds nog CEO van Wereldhave. Toen ik hem vroeg waarop je moet letten, zei hij: “Kijk wie verantwoordelijk is voor het beleggingsresultaat. Zit die persoon net twee jaar en moet hij nog twintig jaar tot zijn pensioen, zoek dan maar een ander gebouw om te transformeren. Die gaat niet afwaarderen.” Hoewel, de laatste is misschien geen technische analyse meer, maar het domein van fundamentele analyse. De fundi’s willen alles weten van het bedrijf nu, hun concurrenten, de bedrijfstak en de economie, maar kijken ook naar wie de tent runt. Hebben wij herbestemmers daar eigenlijk wel genoeg kennis van?
Sander Gelinck
Eigenaar van id&dn en partner van het TransformatieTeam
door sander | apr 10, 2013 | Blog
Verscheen in stedebouw & architectuur nr 2 | april 2013
Verkeert de bouw in een existentiële crisis? Werken kun je ook zonder kantoor, winkelen zonder winkel en waarom naar school als je een college ook op de bank (of in bed) kunt volgen? Geen wonder dus dat architecten en (steden)bouwers somber zijn over hun toekomst. Maar sommigen maken het wel heel somber. Het meest pessimistische dat ik gehoord heb kwam uit de mond van een deeltijdhoogleraar die stelde dat er ‘twee decennia komen die niet verschillen van de huidige crisistijd’. Opvallend genoeg zijn veel economen en trendwatchers juist optimistisch over de toekomst. Zij voorspellen dat alle energie-, grondstoffen en CO2-problemen binnen tien tot twintig jaar zijn opgelost. En dat er een nieuwe ‘ideegedreven service-industrie’ (Florida), ‘circulaire of biobased’-economie (Bakas en Rau, om twee Nederlandse voorbeelden te noemen) of een transformatie-economie (wie niet?) komt. Of alle drie tegelijk.
Waarom dringen die signalen niet door tot de bouw? Het moet er mee te maken hebben dat de bouw – architecten voorop – nog even moet wennen aan het idee dat zij niet langer de wereld ‘maken’. Dat is een halve eeuw lang wel zo geweest. Dat begon met de modernisten en hun alomvattende visie op de samenleving die ze al voor WO2 opschreven en erna via planologische nota’s, masterplannen en veeoodeeoo’s langzaam maar zeker stenen werkelijkheid werd. En dat schept verplichtingen natuurlijk: een beetje architect presenteerde geen ontwerp maar een visie op de wereld. Dat hoorde gewoon zo sinds Le Corbusier. Maar die tijd is voorbij. Of beter gezegd: nu zijn anderen aan zet. Want waar we in de bouw al decennia roepen dat de samenleving niet meer maakbaar is, doen bedrijven als Philips en Siemens niet anders. Die willen nog maar één ding weten namelijk: samenleving, hoe wil je het hebben? Technisch kunnen hun afdelingen Industrial Design alles maken. Geholpen door ICT ontwikkelingen en voortgang in energie- bio-, nano- en gentechnologie. Er komt – letterlijk – een ongekende wereld aan. En dat is twee keer goed nieuws. Het eerste is dat architecten (hopelijk) geen architectenproza meer produceren. Maar vooral dat er in de toekomst weer volop werk zal zijn voor architecten en (steden)bouwers om nieuwe kansen en ontwikkelingen te laten dalen in gebruiksconcepten en die op een slimme manier in te passen in bestaande gebouwen! En af en toe in een nieuw gebouw – als het echt niet anders kan.
Sander Gelinck, id&dn | transformatieteam
Lees ook discussie expertpanel S&A mei 2012: er kan heel veel meer met bestaande gebouwen
door sander | mrt 4, 2013 | Blog, Fascinerend, featured
In de categorie Transformatie anders deze keer Rotterdam CS. Tussen 1994 en 2004 kwam ik zo’n vijf dagen per week door het gebouw van architect Sybold van Ravesteyn uit 1957. Het gebouw was met het Groothandelsgebouw (waar mn voormalig werkgever SEV later naartoe ging) de aanraakbare herinnering aan de wederopbouw en daarmee de oorlog in Rotterdam. Eerlijk gezegd was het station niet veel meer dan een saaie hal, waar je alleen kwam als je in of uit die lange donkere tunnel naar een van de treinsporen moest. Een enkeling daargelaten die op perron nul moest zijn. Als je moest wachten (trein gemist) was er de Bruna in de hoek. En later (vooruitgang) twee winkeltjes voor sokken en CD’s. Als je geluk had trof je een levend toneelspel. Iemand met haast om een trein te halen, te weinig loketten (voor de jonge lezers: vroegur moest je een kaartje kopen aan het loket) en aan het loket een dame van middelbare leeftijd die alvast alles wilde weten van de reis naar haar dochter volgende week dinsdag.
Maar wat pas echt indruk maakte waren die paar momenten dat ik op afspraak e/o reisgenoot wachtend in die tunnel de stroom aan mensen zag langskomen. Een paar intercity’s tegelijk en je weet wat de macht van de massa betekent. Ook als het geen voetbalsupporters zijn: de massa is letterlijk beangstigend.
Miljoenen, zo niet miljarden, reizigers moeten er in die vijftig jaar (het gebouw werd in 2007 gesloten en het jaar erop gesloopt) zijn gepasseerd. Hoe anders is het station nu, bijna opgeleverd. Een en al licht, lucht en openheid zou de architect zeggen. De Bruna is er nog, met zeker nog drie andere boekwinkels. Waaronder hele leuke, waarin de tijdschriften als broodjes bij de bakker worden aangeboden. Maar wat vooral opvalt is de eindeloze rij snelle koffie- en eettentjes. Goed voor de nering en heel efficient ontbijten, lunchen of avondeten als je toch moet wachten. Voor het ervaren van de macht van de massa moet je nu naar andere plekken.
Sander Gelinck | 4 maart 2013 | in de trein vanaf RCS
door sander | dec 22, 2012 | Actueel, Blog, featured, Projecten, transformatieteam
Er is grote belangstelling voor de 25 jongerenwoningen die Jutphaas Wonen realiseert in het voormalig opleidinginstituut voor tandartsassistentes. Op 11 december sloot de inschrijving voor Geinse jongeren tot 30 jaar. Er bleek meer dan 600 keer gereageerd op de woningen. De energiezuinige loftwoningen blijken een gat in de markt. ‘Het zijn ook echt bijzondere (meer…)
