Het einde van organische projectontwikkeling?

door sander | sep 7, 2016 | Blog

Daarover gaat het 7 september 2016 in Pakhuis de Zwijger. Ontwikkelaars (en gemeenten) staan te trappelen om de plek over te nemen van initiatiefnemers die in de tussentijd iets van de grond aan het trekken waren. De pauze is over. Er is weer geld te verdienen! Een miljoen woningen extra, dus weg met die kleinschalige initiatieven zonder plan en geld. Dat lijkt de boodschap van Geef wonen de ruimte van UsualLobbySuspect Friso de Zeeuw. Een essay bedoeld ‘als begin van een gezamenlijke visie van overheid en markt’. Dat idee is pré-crisis – overheid en markt die samen bedenken wat goed is voor de klant? – en dat is ook de boodschap! Laat marktpartijen bouwen in het groen en het komt goed met de stad. Waar Geef wonen de ruimte nog enige nuance heeft, bedient De Zeeuw bij gelegenheid  zijn achterban met oneliners: geen rode contouren en geen dogma’s zoals bouwen in de stad. Hier met die weilanden. En als u denkt dat er in lege gebouwen best wat kan behoort u tot de herbestemmingtaliban.

De winterslaap was diep. Zo diep blijkbaar dat De Zeeuw gemist heeft dat gemeenten die werk hebben gemaakt van transformatie zoals Den Haag, Nieuwegein en Amsterdam al een paar jaar een derde of meer van hun woningproductie halen uit herbestemming. Die gemeenten denken aan temporiseren of faseren om de markt niet te overvoeren. Met nog ruim 30 miljoen vierkante meter kantoren, scholen, kerken, kloosters, buurthuizen, verzorgingtehuizen, boerderijen en andere gebouwen is het ook niet serieus te nemen dat die geen bijdrage kunnen leveren aan de woningproductie. Sterker nog: het argument dat de klant suburbane leefmilieus wil (ook al zo pre-crisis) gaat helemaal niet op voor de grote steden. Daar bestaat de extra woningvraag grotendeels uit eenpersoonshuishoudens aldus het Planbureau voor de leefomgeving in Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad. Het PBL die het debat over uitbreiden of transformeren nogal factfree noemde) vindt dat er genoeg verouderde bedrijventerreinen en kantoorwijken zijn voor 80% van de nieuwbouwopgave tot 2030. Meer nog als de bevolking zich minder snel ontwikkelt dan voorspeld. Ook taliban!

Dat projectontwikkelaars en sommige adviseurs heimwee hebben naar pré-crisistijden is niet verwonderlijk. Het was ook wel een erg makkelijk verdienmodel. Wat wel verbazing wekt is dat bestuurders in Nederland meegaan in het oude denkpatroon. Na acht jaar crisis zouden zij moeten weten dat stad maken anno 2016 meer is dan stenen stapelen. Tijdens de crisisjaren waren er toch echt andere initiatiefnemers die wél projecten begonnen. Die nieuwe concepten bedachten. Die bruisten meer dan waar ook. Misschien wel juist omdat zij begonnen met wat de stad, buurt of directe omgeving nodig heeft en dan pas de eigen nering zoals Frans Soeterbroek betoogt?

Er is dus wel degelijk een toekomst voor organisch ontwikkelen. Als er iets opviel aan de projecten die nu allemaal onder organisch ontwikkelen worden geschoven, is het hoe divers en flexibel ze zijn. Maar altijd vanuit poten in de modder, noem het lokale verankering. Als dat organisch is, dan zou het voortaan verplicht moeten worden! En bestuurders: laat u niet wijsmaken dat die nieuwe initiatiefnemers geen geld hadden. In de meeste projecten werd flink geïnvesteerd. Tot onze verbazing vaak ‘gewoon’ geleend van de bank[1]. De echte vraag is dan ook: hoe zorgen we dat het einde van de crisis niet het einde van organische ontwikkeling wordt?