door sander | okt 12, 2011 | duurzaam, transformatieteam
‘Slopen duurzamer dan herbestemmen’.
Daarmee – en met dit persbericht – zocht DHV de publiciteit. En vond die, getuige een flinke discussie op onder andere LinkedIn. DHV en haar opdrachtgever RVOB besloten een presentatie voor belangstellenden te organiseren en maakten de studie openbaar. Tot zover prima. De discussie slopen versus herbestemmen zal in de toekomst nog heel veel vaker gevoerd worden, en kan dus niet genoeg aandacht krijgen. Minder vrolijk werd ik van de studie zelf. Daar wordt – ik zeg het maar zoals ik het zie – behoorlijk aan de knoppen gedraaid om tot de blijkbaar gewenste uitkomst te komen. Ok, geheel belangeloos ben ik ook niet, de variant Benraad is gemaakt door transformatieteampartner Jean Baptiste Benraad. Dus oordeel vooral zelf.
De meeste meetinstrumenten tellen eerst milieubelastingen van ingrepen op. Dus als je varianten vergelijkt – zoals in deze studie met GreenCalc+, prima rekending – dan definieer je eerst de varianten en bepaalt welke bouw- en daarmee milieu-ingrepen nodig zijn. Noem het stap 1. DHV betrekt een transformatievariant gemaakt door de SSH, variant Benraad van het transformatieteam en heeft een grof bepaalde nieuwbouwvariant opgesteld waarin het gebouw gesloopt wordt en de plot opnieuw bebouwd met hetzelfde volume.
Vervolgens worden – stap 2 – al die ingrepen en milieu-effecten bij elkaar opgeteld. Daarvoor moet je factoren onderling gaan wegen. Aantasting biodiversiteit in Zuid-Amerika als gevolg van materiaalgebruik tegenover CO2-uitstoot tijdens de gebruiksduur, bijvoorbeeld. Die waardering is discutabel, maar die discussie wordt worldwide gevoerd onder wetenschappers, daar kunnen wij gewone adviseurs niet veel aan veranderen. Het resultaat van stap 1 en stap 2 levert een cijfer op dat je zou kunnen betitelen als de absolute milieubelasting van elke variant. Ik noem dat de ’teller’.
Die uitkomst is behoorlijk hard, de kennis die wetenschappers in de afgelopen jaren verzameld hebben over milieu-effecten per bouwingreep, is groot. Die vergelijking is ook eerlijk: je gaat immers geen overbodige dingen doen, toch? Zeker niet in de huidige tijd. En? Welke variant scoorde de laagste absolute milieubelasting in de DHV-studie? Onze transformatievariant! Maar liefst 20% milieuvriendelijker dan de nieuwbouw. Klik hier voor de samenvattende tabel in zogenaamde milieukosten, of kijk blz 2 van bijlage 2 er op na.
Methodisch kun je het goed bij stap 2 laten. Je vergelijkt dan de absolute milieubelasting van varianten. Het zijn weliswaar appels en peren, maar je weet wel met grote mate van nauwkeurigheid welk soort fruit het minst milieubelastend is. Maar ja. Er is altijd wel iemand die tijdens zo’n exercitie bedenkt dat de ene fruitsoort meer vitaminen bevat, en dat je dus de milieubelasting ook per vitamine kunt uitrekenen. Of dat die grote auto meer mensen per keer kan vervoeren, en dus leidt tot minder uitstoot per km per persoon. Je introduceert dus een andere ‘noemer’ en voila, die grote auto wordt ineens milieuvriendelijker.
Zo ook hier. De vergelijking die DHV maakt, wordt zogenaamd eerlijker door de milieubelasting te delen door het totaal aantal vierkante meters. En die ‘noemer’ is nou net waar nieuwbouw lekker op scoort. Hetzelfde bouwvolume wordt ingevuld met lagere woningen en net iets efficiëntere indeling waardoor er 100+ woningen meer in kunnen. Zijn dit dan allebei appels? Ik zou zeggen: dat zijn dan zeer betaalbare transformatie-appels met hoge plafonds in een flexibel casco waar je overmaat en restruimte hebt [je kunt nog eens een cafe beginnen op de b.g. of ergens in het gebouw een bedrijfje beginnen]. Die vergelijk je met zeker drie x zo dure nieuwbouwappels in schoenendozen van 2,60 m. Lekker efficiënt gemaakt, lees monofunctioneel. DHV heeft er een heuse expertsessie voor georganiseerd. Hoe die tot de conclusie komt dat de toekomstwaarde van de nieuwbouwvariant groter is dan dat van een flexibel casco, is me een raadsel. Die moeten Met andere ogen van Bijdendijk nog maar eens lezen; dat is fatsoenlijk empirisch onderzoek dat een aantoonbare relatie laat zien tussen de mate van functiemenging en positieve vastgoedwaarde. Bijdendijk baseerde er zijn solidsconcept op. Tijdens de presentatie werd het zelfs even hilarisch toen de DHV-onderzoeker zei dat ze het nieuwbouwcasco ook flexibel konden maken, hoor.
Kortom, het lijkt wel intelligent, maar het glazenbolwerk van die experts vertroebelen de discussie met discutabele aannames over toekomst- en gebruikswaarde.
In elke zichzelf serieusnemende bedrijfstak, laat een bedrijf een peer review uitvoeren op een levenscyclusanalyse [LCA]. Zeker als je tot de conclusie denkt te komen dat je de winnaar volgens de absolute milieubelasting tot verliezer maakt door aannames over toekomst- en gebruikswaarde. Een peer review is een korte studie door deskundige B die zelf ook even draait aan de knoppen om te laten zien wat de conclusies zouden zijn als je net even andere signalen in je glazen bol meent te zien. DHV en opdrachtgever vonden dat niet nodig. Maar de studie is openbaar, dus het is een kwestie van tijd en er wordt wel een peer review uitgevoerd. Of meerdere. Welke studenten – liefst met goede begeleider – durven het aan? Voorlopig houd ik het erop dat de DHV-studie uit heeft gerekend dat herbestemmen aantoonbaar beter is voor het milieu dan slopen en nieuwbouw.
door sander | okt 11, 2011 | dossier regelgeving, duurzaam, publicaties, transformatieteam
Vandaag bood minister Donner het rapport Transformatie gaat niet vanzelf aan de Tweede Kamer aan. Het rapport beschrijft de ervaringen van acht gemeenten die in tien pilotprojecten het transformatieproces willen starten. Een leerzaam kijkje in de keuken dat gemeenten en ons – Jean Baptiste en ondergetekende – geleerd heeft dat er heel veel meer mogelijk is als gemeenten ook andere middelen inzetten dan de formele tools die wet- en regelgeving bieden. Lees in de aanbiedingsbrief de conclusies die minister Donner trekt uit het onderzoek, de acties die hij voorstelt en download de rapportage hier.
transformatieteam
Uitvoerenden Sander Gelinck, Jean-Baptiste Benraad met hulp van al onze partners [dank!]
door sander | jul 30, 2011 | publicaties, tussentijd, VrijMiKa 8/6/12
Wat doen we in de tussentijd? De economische crisis leidt tot extra leegstand, maar maakt ook veel plannen voor de toekomst onzeker. Is tijdelijk gebruik – ‘in de tussentijd’ – een alternatief? En zoja hoe doe je dat? De tips en tricks uit de praktijk zijn nu te lezen in het Kennisdossier Tijdelijk Gebruik op de site van het Nationaal Programma Herbestemming.
Steeds vaker laten eigenaren het gebouw niet leegstaan, maar kiezen voor zinvol gebruik. Dat is beter voor het gebouw, de eigenaar bespaart kosten [beveiliging en de energierekening wordt door de gebruikers betaald, bijvoorbeeld] en het kan bijdragen aan een betere verstandhouding met de gemeente, handig in de toekomst! Opvallend vaak raken de gebouwen vervolgens snel weer gevuld met kleine bedrijven, zzp-ers, ambachtslieden of kunstenaars en wat grotere bedrijven die zich wel aangetrokken voelen tot die sfeer. Opvallend ook dat de vergoedingen soms niet onderdoen voor reguliere marktprijzen en die soms zelfs evenaren.
De voorbeelden gaan verder dan anti-kraak of ‘leegstandsbeheer’. Dat kenmerkt zich door een minimale bezetting van het gebouw en weinig rechten voor de gebruiker. Voor de Tussentijd moet meer geregeld worden: een deugdelijke planologische titel, veilige ruimtes en heldere afspraken tussen gebouweigenaar, gebruikers en beheerder over het gebruik en de gebruiksperiode. Belangrijk verschil met anti-kraak is ook dat bij tijdelijk gebruik in principe aan alle regelgeving moet worden voldaan!
Kwartiermaken
Een klein aantal pioniers gaat intussen een stap verder. Zij zetten tijdelijk gebruik in als instrument om – in goed Nederlands – kwartier te maken. Op een andere manier ontwikkelen dus. Zij hebben vaak een helder toekomstbeeld maar weten ook dat die toekomst niet kan worden gemaakt, maar – zeker in de huidige tijd – moet ontstaan. De locatie moet vaak op de kaart gezet worden – evenementen! – om een imago of identiteit op te bouwen dat hopelijk grotere groepen gebruikers aantrekt. De voorbeelden van kwartiermaken in het Kennisdossier verschillen nogal. Strijp S gaat met ruim 100.000 m2 en een tijdshorizon van 15 jaar veel verder dan de vijf Kus&Sloopwoningen die gedurende acht maanden in de Rotterdamse Afrikaanderwijk zijn aangeboden.
Interessant zijn de overeenkomsten tussen de projecten. De initiatiefnemers noemen het ‘ontwikkelen van onderop’ en dat gaat over leggen van verbindingen, organiseren van traffic en opbouwen van een ‘community’. Soms per verdieping en soms dus voor een hele wijk. Een opvallende overeenkomst is dat de initiatiefnemers allemaal een voorkeur hebben om direct aan de slag te gaan. Geen masterplan, maar een master met een plan, zoals Ben ten Hove het noemt. Een andere overeenkomst is de sterke focus op HetNieuweWerken en creatieve economie. Kunstenaars – ‘ook erg creatief in de rekening niet betalen’, heb ik een vooraanstaand projectontwikkelaar eens horen zeggen – spelen bij kwartiermakers juist een belangrijke rol: als publiekstrekker, om het bijzondere te benadrukken en soms om echte ‘dwarsdenkers’ te hebben om een probleem eens van een heel andere kant te bekijken.
Het verschil: tijdelijk gebruik onderdeel ontwikkelstrategie of niet?
Het verschil tussen Tussentijd en Kwartiermaken is de ontwikkelstrategie. Tussentijd is tijdelijk, veelal totdat procedures en planvorming zijn doorlopen. Of betere tijden zijn aangebroken. Daarna wordt gesloopt of alsnog herbestemd naar een definitieve functie. Tussentijd doe je niet om tijdelijke gebruikers vast te houden; sterker nog: dat is een mogelijke bedreiging voor de toekomst. De gebruikers hebben vaak geen huurcontract, maar een gebruiksovereenkomst en dus weinig rechten. Overigens is dat niet altijd zo. Trudo in Strijp en het transformatieteam in het Actagebouw werken wel met normale huurovereenkomsten waardoor mensen ook rechtsbescherming genieten. Bedrijven die groeien worden in de tussentijd gevraagd te verkassen.
Kwartiermakers daarentegen doen bijna alles om gebruikers, mensen en organisaties aan zich te binden en ervoor te zorgen dat ze zich ontwikkelen. Dat is goed voor de gebruikers en goed voor de kwartiermakers. De verdienmodellen van kwartiermaken zijn niet alleen gebaseerd op het besparen van kosten zoals de Tussentijdvoorbeelden, maar ook op de ontwikkeling/groei van de gebruikers. Soms direct door omzetafhankelijke huren, soms indirect omdat groeiende bedrijven vaak een beter product – lees opgeknapt gebouw – wensen, hogere huren kunnen betalen en uiteindelijk zelfs zekerheid willen om niet binnen enkele maanden te hoeven verhuizen. En succesvolle bedrijven trekken weer andere bedrijven aan. In kwartiermaken zijn de verdienmodellen gericht op waardeontwikkeling. Het is nieuwe economie in oude gebouwen, Jane Jacbs schreef het precies vijftig jaar geleden.
(meer…)
door sander | mei 16, 2011 | Blog, Producten, transformatieteam
Op 16 mei 2011 organiseerden id&dn | transformatieteam, het Nationaal Programma Herbestemming in samenwerking met Duwo uit Delft een incompany Werkatelier over financiële aspecten van herbestemmen voor een groep van 25 erfgoedconsulenten. We begonnen met een inleiding Hoe rekenen marktpartijen, welke vuistregels hanteren ze, inzicht in het beroemde ‘sigarenkistje’ en gingen vervolgens in discussie over de vragen wat betekent dat voor het handelen en de afwegingen die marktpartijen maken en hoe kun je daar op inspelen? Het Werkatelier legt de nadruk op praktische kennis, dus geen ingewikkelde rekenmodellen [dat is ook niet altijd nodig] maar rekenen aan de hand van concrete projecten uit de praktijk van het transformatieteam, BOEi en studentenhuisvester Duwo.
Een praktische dag met als belangrijkste les dat niet-financieel deskundigen toch grote toegevoegde waarde kunnen leveren in het proces van herontwikkeling als ze bereid zijn zich te verdiepen in de financiële werkelijkheid waarmee marktpartijen dagelijks te maken hebben.
transformatieteam
Uitvoerend: Sander Gelinck
